Bouée à la mer

Question

Madame, Monsieur, Mon mari et moi-même sommes propriétaires d'une chambre de bonne depuis 2011 sur la commune de Pau. Depuis près de deux ans, notre locataire actuel a laissé notre logement se dégrader et ne respecte pas le règlement de la copropriété, malgré trois avertissements. Nous avons réussi à faire valoir auprès de son assurance la nécessité de réaliser des travaux, le locataire étant dans l'incapacité de gérer lui-même cela (addiction). Par ailleurs, ce logement est en cours de vente. Récemment, un inspecteur de salubrité a été mandaté et nous a remis un dossier de 15 pages, pour lequel nous avons dû fournir des justificatifs dans un délai de deux semaines. Après une attente d'un mois, la réponse a été la douche froide : en plus d'avoir confirmé l'insalubrité du logement, il nous a été indiqué que celui-ci n'était pas conforme à la réglementation locative en raison de la superficie de la pièce, qui ne ferait pas 9 m². Or, la superficie réelle est de 9,91 m² avec une hauteur sous plafond de 2,40 m. Ce bien a été acquis vide avec réseau d'eau et réseau électrique par le biais d'une agence immobilière et d'un notaire. Nous avons réalisé des travaux pour l'aménager en petite location avec douche et kitchenette. J'ai eu un retour de l'Adil ce jour, nous informant que la surface d'habitation devait être au moins de 9m2 et que ne rentrait pas dans cette surface : cloisons, escaliers, gaines, etc. (Art. R156-1 construction habitation). Avant d'engager toute procédure contre l'inspecteur et pouvoir faire annuler l'arrêté auprès du Préfet, nous souhaitons savoir réellement nos droits. Nous sommes dans un état psychologique et moral déplorable, nous sommes anéantis, mon mari a des idées noires. Nous avons encore un crédit sur ce bien , d'autres crédits en cours et des études à payer. Nous n'avons pas pris une assurance avec l'aide juridique car petit bien et jamais de soucis. Nous avons peur de perdre notre maison et de nous retrouver dans une situation critique. Malgré cela, nous envisageons de trouver un cabinet d'avocats qui pourrait nous aider mais pas dans le long terme. Bref, nous allons mal malgré le soutien de l'agence. Je vous remercie d'avance d'avoir pris le temps de lire notre situation et attend avec impatience vos retours et conseils. Bien  Céline FLORENCE

Maître <span class='text-uppercase'>Er-razki</span> · Answer

Madame, Un logement loué doit comporter au moins une pièce principale présentant, soit une **surface habitable d'au moins 9 m²** avec une hauteur sous plafond d'au moins **2,20 m**, soit un **volume habitable d'au moins 20 m³** (article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). La surface habitable est calculée après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que des parties dont la hauteur est inférieure à **1,80 m** (article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation). Il est donc possible que le calcul de l'inspecteur, fondé sur cette surface nette, aboutisse à un résultat inférieur à 9 m² même si la superficie au sol est de 9,91 m². Cependant, deux éléments jouent en votre faveur : d'une part, la hauteur sous plafond de **2,40 m** que vous indiquez est supérieure au minimum légal de 2,20 m ; d'autre part, si la surface nette est légèrement inférieure à 9 m², le critère alternatif du **volume habitable de 20 m³** peut suffire à établir la décence du logement (9,91 m² × 2,40 m = environ 23,8 m³, soit bien au-delà du seuil légal). Ce point est susceptible de fragiliser sérieusement la motivation de l'arrêté. L'arrêté d'insalubrité peut être contesté en deux temps : d'abord par un **recours gracieux** auprès du préfet (qui interrompt le délai de recours contentieux), puis, en cas de refus explicite ou de silence de l'administration pendant deux mois, devant le **tribunal administratif** dans un nouveau délai de deux mois à compter de ce refus. Au vu de l'enjeu (crédit en cours, vente en projet), il est impératif de faire mesurer précisément la surface habitable nette et le volume habitable par un géomètre ou un architecte avant tout recours, afin de disposer d'un argumentaire technique solide.  Merci d'indiquer que la question posée est résolue en cliquant sur le bouton vert. Farouk Er-Razki  Avocat au barreau de Paris

celflo · Answer

Je vous remercie pour votre retour. Pour pouvoir faire le mandat de la vente nous avons fait intervenir un professionnel pour l'audit réglementaire et il est bien notifié le métrage . Est-ce que cela est suffisant ? Ou pensez-vous que nous devons faire intervenir un expert comme vous nous le mentionnez ? Merci beaucoup  Bien  Céline FLORENCE

Maître <span class='text-uppercase'>Assesso</span> · Answer

Votre situation est difficile mais elle n'est pas sans solution, même si elle donne cette impression aujourd'hui. Sur la question de la surface, la règle des 9 m² est stricte mais le calcul est technique. Il est fréquent qu'il y ait des erreurs ou des interprétations discutables, notamment sur ce qui est déduit de la surface. Le premier réflexe doit être de faire réaliser un mesurage précis par un professionnel indépendant. Si ce mesurage confirme que la surface est bien de 9,91 m² au sens légal, cela constitue un élément fort pour contester. Sur l'insalubrité, il faut bien comprendre que l'administration peut se baser sur l'état réel du logement au moment du contrôle. Si le locataire a fortement dégradé le bien, cela peut conduire à une qualification d'insalubrité même si, à l'origine, le logement était conforme. Le fait que vous ayez entrepris des démarches et engagé des travaux joue en votre faveur et doit être mis en avant. Vous avez la possibilité de contester la décision. Il est d'abord possible d'adresser un recours au préfet en expliquant votre situation, en joignant un nouveau mesurage et toutes les preuves des travaux et démarches déjà engagés. Si cela ne suffit pas, un recours devant le tribunal administratif est envisageable. Concernant le locataire, son comportement et les dégradations peuvent justifier une procédure à son encontre. Cela peut vous permettre de rétablir la situation du logement et de démontrer que les difficultés ne viennent pas d'une volonté de louer un bien non conforme mais d'une situation subie. Sur le plan financier, la situation est sérieuse mais il n'y a pas de conséquence immédiate comme une perte de votre résidence principale. Les procédures prennent du temps et vous avez la possibilité d'agir. Au vu de la complexité du dossier et de votre état de fatigue, il est vraiment recommandé de consulter un avocat, même pour une intervention ponctuelle afin de cadrer la stratégie et sécuriser les démarches. Merci d'indiquer la réponse comme résolue si cela vous a aidé

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